华年低头在心里合计了一下回答：“五星级酒店按行业内一般标准，装修费平均100万每间房，十五年需重新装修，折旧费摊算为每房每天200元，人工易耗品等变动成本每天每个房间200元，酒店管理公司收取10%的管理费，平均70%的入住率，再有旅行社包房商团队批发价的价格干预，对外售价平均每晚约可以做到1500元，按照这里的商业地产目前约每平米10万元的售价，算下来，年回报率3%。”
说到这里，华年已经是心惊，在Miss周问她这个问题之前，她为什么没有去想这些看起来这样辉煌的曾经被她设定为奋斗目标的外滩商业群楼，在财务模型里会如此不堪一击。
“会做财务模型了？”Miss周点点头，“五星级酒店3%年回报率，那一片片办公楼稍微好点，一般做到5%回报率，比起经济酒店，OM入住率经常达到107%到108%的，利润和品牌溢价效应相差太远了。就算靠关系陪酒陪笑费尽心思拿地造住宅楼，如果不是这十年正好是中国的地产红利期，这些楼难道不是已经沦为赔钱货？可哪怕就是有地产红利，十年也不过十倍二十倍。”
